中国房地产报社评：2014年别太乐观

     2014年春节假期正式结束，各大房企都在摩拳擦掌，准备在新的一年里大干一场。从一些房企公布的年度销售目标来看，多数房企都显得雄心勃勃，其销售目标都要比2013年上一个大台阶。
     这种“好高骛远”的局面很可能来自于一种“不做大，就是死”的紧迫感，从2013年的千亿房企和百亿房企的榜单来看，“强者恒强”的格局已经在以一种加速度形成，龙头房企不仅在规模上，而且在发展速度上都全面领先，资金优势、管理优势和品牌优势正在形成一道难以跨越的门槛，迅速将中小房企边缘化。资金不足就拿不到地，拿不到地就会从这个行业消失，中小房企在这个越来越寡头化的行业当中处境开始变得尴尬。
     在这种情况下，不仅是一线房企要通过抢占市场来争龙头地位，一些中小房企也希望集中一切力量，在一场赌博中博上位，晋级一线房企。因此，尽管从2013年底开始，住宅市场出现了降温迹象，进入2014年以来市场也持续冰冷，一二线城市的土地市场依然火爆异常。一种“抢筹码”的心态在持续。
     如果各房企制订的2014年年度目标能够实现，2014年将会是一个房地产历史上的新高峰。然而从终端楼市的表现来看，市场是很难让每家房企都能心想事成的。多个机构的数据都很一致，1月到2月春节假期，一二线城市的商品住宅成交量大幅下滑，市场一片冷清，北京1月份成交量甚至出现了“腰斩”，包括王石、任志强在内的行业意见也在近日表达了对市场前景的担忧，王石更是用了“2014年情况不妙”这样的话。
     当然，1月和2月是传统的淡季，受假期影响，商品住宅成交量都不会太高，这两个月的数据不具有典型意义，随着节后房企推盘进入高峰，市场需求恢复活跃，相信市场会很快恢复，而行业意见的观点只能代表一家之言，但如果我们把观察的视野拉长一些，更理性地分析，就会知道2014年对房地产行业来说不会是一个轻松的年份，这一年行业出现如2008年那样的调整和顿挫的可能性并不是不存在。
     房地产行业和其他所有行业一样，都受到宏观经济景气周期和政策的影响，也被因供求关系和生产周期而产生的行业周期所左右。从整个行业的走势来看，连续20年的高速增长，让房地产行业达到了年产值8万亿元的规模，越来越接近其天花板，我国的住房自有率已经超过了80%，住房短缺的时代已经基本过去，多数城市都将逐渐进入存量房为主体的时代，整体需求规模将触及天花板，这种情况下，房地产行业将很难再继续以往的高速发展走势。
      从中短周期来看，房地产行业从2009年启动的长达5年的增长周期也到了调整的临界点，2012年到2013年的市场繁荣消化了大量的需求，使得2014年的市场需求压力趋于减弱。
      而2013年以来，一二线城市土地成交量大增，这些土地存量将在2014年陆续进入市场，从而缓解一线城市的供求缺口，而过去两年各地大批量建设的保障房也将逐渐形成实际供应，与此同时在北京等地大量推出的限价商品房也在进入市场，改变着购房者的预期，这种供求层面的变化，推动着一二线城市“一房难求”局面的缓解，这也使得2014年即使是一二线城市，也很难再现2013年那样房价大涨的局面。
     同时，政策层面，尽管2014年将很可能显得平稳，不会再有更严厉的调控政策，房地产税短期内也不会出台，然而，由于2014年宏观经济仍将中低位运行，金融环境也将持续从紧，2014年对房企来说将会是一个不好过的年份，行业增长幅度将会大幅下滑，在某种契机之下，出现2008年那样的市场下行拐点也并不奇怪。
     在政策相对平稳的2014年，决定性力量将会是市场的力量对比，而2014年又是一个市场风险累积的年份，什么可能性都有，一些房企如果继续之前的激进扩张战略，高负债，高价拿地，也许真的会遭遇“滑铁卢”。