江阴房产论坛和官方团购群里面最近的热门词语是过户和个人所得税。现在才开始看二手房，能否赶得及在新政策施行之前办完手续？”、“新政执行后，满5年需要交纳20%的个税吗？”、“父母有房想给子女是办理过户还是赠与划算？”等等一系列的问题。

     要回答这样的问题，我们先来复习下目前政策的交易成本。

     先来看下目前二手房过户的成本，交易里面涉及到契税、营业税、个人所得税。

     1、契税，购买144至90平米之间普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）住房的，按1.5%征收契税。对个人购买90平米及以下普通住房，且该住房属于家庭住房的，按1%税率征收契税。其它情况，一律按3%征收契税。

     2、营业税（普通住房：不满5年交易的按全额的5.55%征收，满5年免征；非普通住房：满5年交易的按差额的5.55%征收，不满5年按全额的5.55%征收；非住宅、单位房：不论年限、不论面积，均按差额（现价-原价）的5.55%征收营业税；房改房和拆迁安置房首次上市免征营业税。）

     3、个税：住宅房根据评估价的1%征收个税（如为名下住房且办证满5年可免）；非住宅按差额20%征收个税。 注意这里提到的个税是现在的标准，新政虽然颁布，但因细则未落地，故江阴还未实施。

     从上面大家可以看出来，计算过户成本，不仅和面积有关，还和购房人家庭名下是否有住房有关，还和出售人名下是否有住房有关，还和交易房屋的办证年限有关。江阴房产网上有个计算器，大家计算一下便得知目前的交易成本：http://www.jy510.com/gfgj_jsq.php?mm=sfjsq。特别要提醒大家的是，上面提到的税费如合同中约定由谁交，则应由谁交，如无约定，则契税由买方交，营业税和个税应由卖方交纳。

     就尚未实施的新政而言，很多网民关心是否有必要为提高原值而先行家庭买卖。

     住宅房根据评估价的1%征收个税（如为名下住房且办证满5年可免）；本次新政对于二手房最主要的就是个税，即将按全额1%征收调整为按差额（出售时的评估价-购入时成交价—相关税费）的20%征收，下面举个例子，可知此次政策调整对交易成本的影响：

     很多人购置的房屋都是好多年前，这几年江阴房价涨幅不小，特别从2003年以后，城区的房子涨幅均在5000元左右了，打个比方，小王在03年以每平米3000元购100平米的房屋，共计购房款为30万，现以每平米8000元价格出售，则此次成交价为80万（这边要提醒大家的是，过户时的评估价现在基本和市场价接近，即使你写低了成交价，也没有用，因为纳税时是就高原则，即你填写的成交价和评估价哪个高，就按哪个纳税）。

     如果政策未调整，则小王卖时要交的个税是80万的1%，即8000元（如果小王名下只有此一房，则不用交个税了），而政策调整后要交的个税是差额（80万-30万＝50万）*20％＝10万元。（注意，小王的取得价其实不止30万，还应扣除小王03年买房时交的契税等，数字不大，故此处忽略不计）。 一个是8000元，一个是10万元，前后相差9.2万元。

     于是更多人在想，小王现在是否有必要，先行将房屋过户给朋友或家人，以把这个当初取得的30万变大，从而使得将来出售时这个差额变小呢？

     针对这个问题，首先应该先计算一下家庭买卖这样做前和做后的交易成本，计算方法如下：
一是如果新政实施前先家庭买卖的税费（下称Ａ费用），新政实施后再出售的税费是多少（下称Ｂ费用）。大家先根据上面提到的目前契税情况，再用上面提到的计算器计算一下Ａ费用，再用计算器计算一下Ｂ费用。则总费用为Ａ＋Ｂ。

     注意了，用计算器计算Ｂ费用时，应将Ｂ费用中的个税由全额的1%调整为差额的20%。（因再次交易差额不大，故这个差额的20%也不会很大）。

     一是如果新政前不家庭买卖，新政实施后直接出售的税费是多少（下称Ｃ费用）。这个就比较简单了，用计算器计算一下，然后将上面提到的个税人工计算替换为差额的20%。

     上面说得比较复杂，归纳一下有几点要提醒大家：
     1、家庭买卖后的再次交易，比不家庭买卖后的直接出售，可能会多出营业税和契税，这也是一笔不小的费用；
     2、新政虽然规定了差额的20%，但细则未出台，到底怎么执行，要打个问号；
     3、出售名下住房，且已办证满五年的，交易时是不用交个税的，所以这种情况千万不要去弄巧成拙；
     4、如果你购买了新房，只是签了合同未办证，那你出售你已办证房屋时，已不能算是名下住房，房管局可以查出你已购买新房。

     最后，总结一下，个人不建议先家庭买卖，因为税费政策是房地产调控的重要手段，目前的政策不代表长年不变，近十年房地产税费政策已连续调整。 

     新政还未正式公布，您对房产过户还有问题的话，请至江阴房产论坛专题帖发表问题。也可加房产网官方看房群进行讨论，群号为291059683 。