（土拍播报图）

刚刚！江阴最后一场土拍正式落下帷幕，地块具体位置位于澄江街道人民东路南、贯庄路西侧。

结果显示，由江阴城市发展集团有限公司（江阴城发）顺利摘下，成交楼面价9721元/m2，成交总价14.56亿元！

112.34亩+2.0容积率

（鸟瞰图）

地块编号：澄地2021-C-25

地块位置：澄江街道人民东路南、贯庄路西侧

出让面积：74891㎡（约112.34亩）

用地性质：住宅

容积率：1.8-2.0

建筑密度：不大于30%

绿化率：不小于30%

成交楼面价：9721元/m2

成交总价：14.56亿元

竞得时间：2021.12.21

竞得者：江阴城发

地块周边现状

（地块位置图）

这宗地块位于人民东路南、贯庄路西侧，占地112.34亩，容积率2.0，为居住用地。

从位置图上我们可以看出，这宗地块就位于美丽华都的东面，该地块向西经人民东路，可快速到达市中心；往南是芙蓉大道，往西可去城南城西、往东连接敔山湾，距离高速入口也不远，路网通达，交通便利。

同时，该地块属于贯庄社区，周边配套成熟，除了壹号新城、吉麦隆超市外，还有很多成熟的社区底商，能够满足日常生活所需。此外，同时还能享受整个城东板块的配套，比如五馆一中心、江阴绿道、大桥公园以及各大商业综合体等。

在教育资源上，城中实验小学人民东路校区将在明年（2022年）正式启动招生，一中也是近几年才建造好的新校区，中小学各项硬件配套还是不错的。

（城中实小人民东路校区实景图）

从地块实景图上来看，该宗地块整体比较方正，大小适中，已经呈净地状态，后期开发建造还是比较方便的。

地块东侧还有一部分厂房存在，部分已经被列入了征收拆迁计划。

未来该片区域的城市建面还会有一个比较大的改善。

（地块实景图）

地块配套情况

商业配套：银河国际酒店、红星美凯龙

教育配套：城中实验小学教育集团人民东路校区、江阴第一初级中学

交通配套：芙蓉大道快速路、人民东路、东外环路

地块规划条件

（规划条件）

（红线图）

从规划条件上了解到，这宗地块规划了三个主要出入口，分别位于地块的东侧贯庄路，南侧规划道路和西侧规划道路，机动车和非机动车都是走这几个方向，人民东路没有规划直接的出入口，这一点可能是出于安全考虑，毕竟这块的车流量会比较大~

此外，还有几点设计要求：

1、地块北侧，需要配建河道以及绿化带，地块东侧和南侧，需要配建两条道路。不过总体工程体量并不是很大，代配建成本并不会很高。

2、该地块上的建筑高度不能高于80米。

3、沿人民东路高层建筑面宽不大于60米。

地块开发大猜想

城东是江阴最先发展起来的板块之一，一直是江阴的政务中心所在，很多政府机关单位都分布在城东，比如市委市政府、公检法、政务服务中心等。

自去年凤凰城南地块（即如今的华晟·和光源著项目）成功出让后，老牌的城东板块，已经很长时间没有新地块推出了。

（江阴城东）

城东的新房市场和土地市场，相对于其他热门板块来说，库存量都比较低。这次江阴城发拿下美丽华都东侧这宗地块，也算是为久未出声的城东板块注上了一阵强心剂。

很多人也在猜测未来会有什么样的产品出现，那510小编就来斗胆分析一下~

我们从给出的参数来看，1.8-2.0的容积率，也是当前江阴市场上比较普遍的~

根据地块参数来测算，未来这宗地块房源出货量在一千多套左右，产品搭配可能会是“洋房+小高层+高层”这种多类型产品搭配，这也是如今开发商比较偏好的高低配产品组合。

产品搭配基本已经能确定，那就需要考虑到业态体量占比的分配。若高层建设体量相对较多，多层占比相对较少。优点在于，整体货量会比较多一些，不足可能就是整体项目的品质与调性会相对弱一些。

若高层的建设体量占比相对较小，多层体量占比较大。优点在于，整体小区的品质调性相对较高。

而根据地块周边的建筑密度以及小区性质来判断，附近居民的需求更加偏向改善，510小编认为小高层、洋房体量占比分配会相对较多，更能凸显社区品质。

且南面如果造高层，可能会对美丽华都以及自身项目北面的住宅有采光方面的影响，所以有比较大的概率南面建造洋房类的低密产品；而北面以小高层、高层类产品为主~

510小编个人感觉最终开发商的选择，可能还是考量到整体的市场环境~

这宗地块其实不妨可以参考周边项目旭辉澄江府，他们共享配套资源，有异曲同工之妙，目前旭辉澄江府二手房挂牌均价达到17000元/m2左右，因此这宗地块价值也就不言而喻了~

当然啦，这只是510小编的一个猜测，我们不妨再等待些时日，看看究竟能给我们带来什么样的全新设计，相信江阴人民还是非常期待的。

2021年土拍回顾

最后让我们回到今年江阴土拍市场，2021年江阴土地市场共成交26宗地块，地块面积131.72万方，共计成交金额160.22亿元，2021年江阴土地市场涉宅用地（住宅用地+商住用地+安置房用地）共计成交18宗，地块面积114.83万方，总金额158.02亿元。

 （2021年江阴土地市场涉宅用地出让情况）

较去年同期相比，总体呈现下降的态势，但整体来看还是差强人意的。

2021年江阴全市住宅用地楼面均价达到10962元/㎡，可以说目前江阴的楼面均价已经来到“万元”级别，未来仍有望进一步扩大。

从溢价率来看，出乎意料的是，由祝塘现代生活广场南地块拔得头筹，该地块被银城以溢价率45.15%，楼面价5661元/平拿下。

如果单单从单幅地块成交总价而言，截至目前，2021年江阴最贵地为仁恒拿下的敔山湾江阴院子西地块，总价高达34.77亿。

从供地性质分类来看，2021年各类供地类型还是较为丰富的。其中涉宅用地占比超七成，这一点符合当下市场的需求。

其次，教育、商业、批发市场用地等也均有供应，尽管占比不大，但也为城市发展提供了齐全的生活配套，为江阴整体城市夯实了基础。

从土地出让政策看，今年江阴依然“稳”字当头，下半年几场土拍开始采用“最高限价+摇号”的出让方式。

这样做最重要的目的首先是“维稳”，保证土地市场整体稳定，不会过快或过冷发展；其次，最后几场土拍由城投托底也意味着这是未来一种新的房地产发展模式，即“政企合作模式”。

“政企合作模式”，也就是在城投公司缴纳完土地出让金拿地后，城投公司找一家各方面实力够硬的品牌房企合作，然后由这家房企操盘做产品。

对二者来说，就是一种共赢的方式。这样既能保证房地产市场的健康稳定，同时还能保证住宅品质、减少因项目烂尾或交付质量而维权的情况发生，何乐而不为呢~

如今的开发商，需要面对既定城市环境下的精耕细作，对综合开发能力的考验更甚。

总之，控制溢价率、以“稳”为主、房住不炒的主旋律仍未动摇！