细数2011

国八落地严控房价

各地限购市场徘徊

2011年1月26日国务院公布八条最新楼市调控政策，“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓最严厉房地产调控政策。

纵观2011年1-12月份的成交套数，在大调控来临之前，江阴楼市还是一片大好，成交数量居高不下。

但是随着楼市调控政策落地，2月份的成交套数直接腰斩，甚至连一月份的一半都达不到。

2011年的江阴楼市寒冬至此突然开始，可以说打得大家都是一个措手不及。

而后随着房产税在重庆和上海两所城市试点，全国性的调控正在全面升级，房贷利率重新破7%，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高点。

市场低迷、大量开发商开始裁员...一系列连锁反应正在发生。

央行年内“二度”加息

利率上调 “房奴”难顶

央行相继于2月9日、4月6日和7月7日连续3次上调金融机构人民币存贷款基准利率。5年期以上贷款利率先后上调至6.6%6.8%和7.05%。

也就是说，2011年1月1日起执行6.4%贷款利率的老房贷客户，从2012年1月1日起将执行7.05%的房贷利率了。而在2011年2月9日前、4月6日前贷款期限在5年以上买房的市民，2012年起也统一执行7.05%的新房贷利率。

利率提高对于我们普通老百姓，尤其是“房奴”来说，无疑是增加了不少的压力。

我们以2011年4月份的利率提高举例：如果以80万、20年的商业贷款计算，利率提高之前每月付6011.78元 ，提高之后每月需付6106.72元，即提高利率后，商业供款每月要多交94.94元，一年则多交1139.28元；同样以80万、20年的公积金贷款计算，加息之前需交5061.20元，加息后提高到5147.97元，每月要多交86.77元，一年多交1041.24元。

2011年2月份开始市场行情持续低迷，房地产企业资金链趋紧，在资金回笼压力骤增的情况下，又添融资新愁。在这种情况下，开发商为应对危机只能弃车保帅，开始想办法推动销售、加快回笼资金。

年中滞销近年新低

以价换量稍有起色

5月江阴楼市出现大范围滞销，所有开盘（加推）项目中，除佳兆业·御峰、佳兆业·金域天下、佳兆业·可园、金科·东方王府、金宸国际花园、一方城、长江国际等楼盘外，其他楼盘去化率不足3成，创近年新低。

就在楼市陷入胶着状态之时，策略更为灵活的佳兆业、金科、华强等开发商率先打出“优惠”大旗，引起了购房者的关注。另外部分楼盘受到“政府限价”，原本开盘时间只能延后。总体上节日期间江阴楼市成交冷清，但由于有优惠楼盘的横空出世，不温不火的市场也不乏些许热点。

时至年中，纵观2011上半年楼市，随着宏观调控的持续深入，房地产市场逐渐回归理性。

虽然楼市仍旧低迷，但是整体房价并没有太大的影响。降价促销就像一把双刃剑，用不好足以致命，因此开发商虽面临巨大的资金压力，但是也不敢有太大的动作。

2011年前五月新建商品房成交均价约6900元/㎡，较2010年同期仍有上浮，达到了21个百分点。

扎堆上市库存新高

成交下滑供过于求

2011年1-8月份，江阴市商品房成交量（除1月份）呈现出“逐月递增、价格平稳”的良好发展态势，这样的数据很容易让人产生错觉，“金九银十”是不是就要来了？

这么好的机会，沉寂了大半年的开发商终于坐不住了。各大新建项目纷纷上市开盘，迎来“扎堆上市”的高峰期。万达广场也在这个时候选择入市销售，库存量再创新高。截至2011年9月4日，全市新建商品房库存量高达19026套，约合303万㎡。

然而事实却是，2011年9月份的江阴新建商品房成交“同环比”大幅下滑，10月更是以689套再创新低，越来越多的楼盘出现“零成交”。

本来房子就卖不出去，新项目又扎堆上市，“金九银十”的美梦俨然成为了泡影。供过于求已经成为开发商眼下难以否认的现实，如此情况下甚至连回笼资金都成为了奢求。

底价成交土拍低迷

楼市转折路在何方

从2011年2月份开始，因为新房楼市的低迷，土地市场也未能幸免于难。全市土地市场频繁出现流拍、延拍，成交地块基本以“底价”达成，供需比例逐渐失衡。

以2011年10月为例，10月江阴土地市场共计出让14宗地块，共计483.94亩，约合32万方，成交总额58600万元，折合每亩成交价121.09万元。土地溢价率再创新低，多数宗地溢价率不超过0.5%，几乎是原价出让。