前几天的“学区房内讧”

让各位看官见笑啦

瞅瞅评论区

可以说是好不热闹

（评论区截图）

您别看外滩被狂怼一通，欸！最近人家可以说是“春风得意马蹄疾”~

那句话怎么说来着，玩归玩，闹归闹，别跟“拆迁户”开玩笑~（详情请点击）

当然，这仅是小道消息，具体仍以官方通知为准哈~

话说回来，外滩一带的市中单学区房，真的如部分网友描述得那样不如人意吗？510小编在实地探访过后，还真觉得不是那样，不信您往下看~

外滩一带的市中单学区房，大致范围为黄田港以东、临江路以南、山前路以西、滨江中路及公园路以北，整体的覆盖范围相当广阔，包含扬子华都、外滩名门、春阳花苑、虹桥七村、景园小区等数个小区。

（区位图）

当然，外滩一带除了自身的学区优势之外，一大亮点就是其优渥的居住环境。

从图上我们不难看到，被韭菜港公园、鲥鱼港公园、船厂公园、鹅鼻嘴公园、黄山湖公园等几大公园环绕，无论是茶余饭后散散步遛遛狗，还是春日暖阳时来个野餐露营，都是相当灵个~

（黄山湖公园实景图）

另外还有外滩一带之前总被诟病的交通通达度问题，伴随着锡澄S1线江阴外滩站的修建和滨江路快速化改造的稳步推进，后续交通的便利程度将有一个质的飞跃，甚至会成为该区域的一大优势。

毕竟纵观整个江阴，出脚即地铁的地段属实不多~

（外滩站实景图 摄于 2022.3）

除此之外，城北“梅有商业”也即将退出历史舞台，毕竟地铁1站就直达步行街商圈，2站直达南门商圈，再加上后期外滩的相关规划，还能缺了商业不成~

说这么多，大家可能觉得没啥切身感受，我们直接来聊大家最敏感的话题——价格！

贰 近期行情

由于外滩一带的市中单学区数量较多，510小编特将其分为次新商品房小区、多层老小区、拆迁安置房小区、别墅小区四大类，近期的具体行情如下，看看可有您家的小区？

目前整个外滩没有在售的新房项目，所以追求生活质感的朋友们，或许可以在扬子华都、外滩名门这种建成年份相对较近的小区淘到心仪的房子。

（挂牌价格，仅供参考）

而且我们可以看到，其中扬子华都的挂牌均价虽然已经来到了2万+，但其挂牌出售房源也达到了308套，从某种程度上来说，是名副其实的买方市场。对想要买扬子华都的朋友来说，其选择面非常广泛，而且在议价上也相对占据主动权，可以好好挑挑选选咯~

下面，我们以扬子华都为例，看看外滩一带次新商品房的情况~

（区位图）

扬子华都位于临江路东侧、山前路南侧、春申路西侧、鲥鱼港路北侧，是2016年建成的商品房小区，由A/B两个区域的13幢高层组成，总户数为1900户。物业公司是华西物业，物业费为2.2元/㎡/月。

（A区实景图）

（B区实景图）

510小编实地探访后，感觉扬子华都能来到2W+的挂牌价还是有一定道理的。

先说生活环境，小区的居民步行即可到达周边的鹅鼻嘴公园、船厂公园、韭菜港公园等，相当方便。

除此之外，小区的内部环境同样可圈可点，中央园林景观、露天泳池、儿童游乐设施配置，即使与现在的新楼盘相比，也并不占下风。

（小区底商实景图）

另外，小区底商林立，种类繁多，超市、饭店、宠物店等可以说是应有尽有，基本能够满足小区居民的日常所需；而且黄山菜场也在小区的1公里生活圈内，平时步行约10分钟即可到达，生活便捷程度这一块被安排得明明白白~

（扬子华都至小学路口）

值得一提的是，从小区春申路一侧至春申幼儿园和大桥中心小学非常方便，基本上就是过一个马路的距离。如此一来，接送孩子上下学可能省不少时间哟~

综合来说，扬子华都作为外滩一带相对较新的商品房小区，各方面的表现都相对不错。无论是小区环境还是生活舒适度等方面，都能达到一个中上的水准。这也是比较典型的即使脱离学区属性、自身产品力同样较强的小区，后期的保值能力较为强劲。

但也有两个问题大家需要注意一下：一来，小区的业态是高层，楼间距相对较小，因此较低楼层的采光会受到影响；二来，由于挂牌房源数量较多，在交易过程中，原房主可能无法占据主导地位。如果能接受上述两点不足，小孩又有实际上学需求，还是非常推荐您入手的。

虽然次新的商品房很香，但外滩一带的学区房主力，还得看一众多层老小区。

多层老小区虽然普遍房龄较大，居住环境上要相对弱一个档次，但也有自身独特的优势所在。

比如，下列的多层老小区可以说是紧紧环绕春申幼儿园、大桥中心小学，而且距离黄山菜场也非常近，整体的生活便利程度也是相当不错的。

最关键的是其价格优势，那是相当吸引人的，对有学区需求但预算有限的朋友非常友好~

（挂牌价格，仅供参考）

一番实探下来，就510小编个人而言，最倾向虹桥七村。为什么这么说，您往下看~

（区位图）

虹桥七村位于春晓路南侧、创新麓西侧，是1991-2000年建成的商品房小区，都是没有电梯的多层，总户数约为755户。

（小区实景图）

不用510小编多说，大家应该能get到令人心动的点——小区西侧一墙之隔便是春申幼儿园，北侧出门几步路就到大桥中心小学，东南角即黄山菜场。就说这一带，还有谁能比这更方便吧？

（春申中心幼儿园）

（大桥中心小学）

（黄山菜场）

我们再来看看小区内部的现状~

（小区实景图）

虽然在周边配套上是510小编心动的一款，但我们也要正视它的不足。

图上可以看到，小区的整体风貌相对陈旧，外立面也存在破损脱落的情况；停放的车辆虽然大体上井然有序，但也有一定的安全隐患。另外，小区目前没有专业的物业公司管理，所以居住体验来讲相对差一些。

总结一下，虹桥七村的一大优势就是距离学校、菜场非常近，生活便利程度高。但是弱势也非常明显，就是典型的“老破小”都存在的问题。

另外，510小编觉得有必要提醒大家的是，类似于虹桥七村这样房龄较老的学区房，大多需要全款支付，资金压力较大，入手需谨慎。

话说，外滩一带近些年也为原先的拆迁户建了不少安置房小区，相对早一点的有春麓苑，新一点的有2020年才建成的峨山佳苑、春阳花苑。

虽说是拆迁安置房，但是由于建成年限相对较新，小区的整体档次介于次新商品房和多层老小区之间，也相当nice~

（挂牌价格，仅供参考）

510小编特选取了近两年新建的峨山佳苑作为例子，我们一起来看看~

（区位图）

峨山佳苑位于创新路东侧、鹅山路西侧、春晓路北侧，是2020年建成的拆迁安置房小区，有小高层和高层两种业态，总户数约为178户。

因为是新建成不久的小区，整体界面较为干净整洁。而且小区进门就是地下车库的入库口，不仅在一定程度上避免了危险事故的发生，还能够有效减少噪音，居住舒适感也会上一个档次。

当然，毕竟是拆迁小区，相比于当下的商品房，肯定还是稍稍逊色一点的。

（小区实景图）

打个总结，峨山佳苑作为较新的拆迁安置房，相比于多层老小区，居住的舒适度会更高一点；相比于次新房商品房，性价比上相对更具优势。

要说不足的话，就是目前峨山佳苑的房源大多产证未满两年，交易成本较高，这一点需要买家注意。大体来说，还是非常适合预算够不上次新商品房，又不太接受“老破小”居住环境的朋友~

欸！说了这么多，咱们可不能把别墅区给忘了！

毕竟黄山湖公园一圈的别墅区，可以说是江阴“富豪级”的置业选择。出脚即黄山湖公园，学校、菜场等各种配套也相距不远，颇有一番闹中取静，遗世而独立的意味~

（挂牌价格，仅供参考）

今天，510小编就以黄山湖别墅小区为例，给大家讲讲这种别墅学区房。

（区位图）

黄山湖别墅小区位于公园路西侧，茶果路北侧，是2005年建成的纯别墅小区，总户数约为402户，物业为银海物业，物业费用2元/㎡/月。

（小区实景图）

那句话怎么说来着，别墅终究是别墅！尤其是黄山湖公园旁的别墅，510小编羡慕两个字已经说累了~

关于别墅小区的环境、周边配套等方面，510小编在此不再赘述，大家都懂。

但也有些个人观点跟大家分享一下。

类似于黄山湖别墅小区这样的住宅，学区属性对于它整个的产品价值而言，其实权重是较低的。因为很少会有人因为教育资源而去买别墅，反而是更看重其地段、产品、环境等等。

因此，将别墅学区房与其他业态学区房进行比较的意义不大，有钱的金主请随意，咱普通老百姓看看就好~

叁 外滩中介说

510小编觉得个人的想法难免带有一定的主观性，所以也特地采访外滩一带的资深中介，得到的反馈如下：

中介说

开年到现在，整个二手房市场的行情依然不太乐观，可能由于市场大环境、学区政策的缘故，大多数购房者的观望情绪浓厚，担心学区房行情仍有较大的下行空间。

除此之外，现下的市场是典型的供大于求，卖方数量明显多于买房数量。

近期咨询量比较大的就是扬子华都，从挂牌到成交大概需要半年左右。

总的来说，建议急需出手房源的朋友，适当下调心理价位，从而更适应市场的一个实际情况。

肆 小编后记

这么一圈看下来，外滩一带的市中单学区房，其实并不像部分网友描述得那么不堪。

纵观江阴，能与外滩的自然资源相媲美的，或许也只有敔山湾了。除此之外，外滩一带的生活便利程度和配套设施也相对不错。

而且很重要的一点是，外滩一带拥有大量的储备地块尚未开发。我们可以预见，伴随着未来地铁通车、土拍新鲜血液的注入，整个外滩的区域量能将会有一个“爆发”，现下存在的交通、商业问题或许也都能迎刃而解，从而成为一个更宜居宜业的置业热点板块。

最后，关于购置学区房，510小编一直持的一个观点就是：就目前的市场而言，投资客就不要再下场了，有实际需求的果断入手，也不要期待学区房还会一降再降。

另外，如果从保值以及后期出手的角度来说，510小编个人更推荐抛离学区属性后，自身的产品仍具有一定竞争力，且体量相对较小的小区~