在业内，有一个名词叫做“房地比”，即房价与土地价格（楼面价）之间的比值。

    影响房价的因素有土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费用、前期工程费、基础设施费。土地价格不是决定房价的唯一因素，但是可以作为一个指向标。

    房地比的数值高低说明了什么？房地比数据越高，说明房价与土地价格的差越大，其他组成的因素可操作性就更大，净利润也有可能更大，这也就导致了很多企业，如中奥，北控等就很喜欢去远郊拿地。

    反过来房地比数值越低，说明拿地时土地成交价格越高，这样的话，房产商的利润也是越薄，它所追求的，也许已经不仅仅是单单的利润，品质和口碑更是这些房产商更加看重的。

    近三年江阴的房地比一直处于比较高的状态，2017-2019年的房地比数值分别为3.5、2.22、2.26相对于经济发展程度相近的县市，如昆山，2017-2019年的房地比分别为1.29、2.19和2.72；张家港这个数值为1.1、1.59、2.25；常熟为1.59、1.93、1.84。

    这样看来，江阴的房地比在这几个城市里数值算比较高的。

　2020年5月江阴进行了数场激烈的土地拍卖，地价屡创新高，江阴楼市迅速回暖，并有飞速发展的趋势，就让小编带领大家来回顾下江阴土拍的辉煌历史。

（2010-2019年土拍数据统计图）

    这是2010-2019年江阴土拍的一些数据，我们可以算下，2010-2014年一直都是处于高位，2015-2016年骤降，2017-2019年明显回升。依这样的趋势，2020年总的土拍数据应该可以超越2019年，更上一个台阶。

现在，让我们回顾下2018年以来江阴土拍情况。

    2018年至2020年5月26日止，江阴土地共计拍出了75块土地，地块总面积478.92万平方米，建筑面积合计877.31万平方米，成交总价356.94亿元，平均溢价率为12.5%。

（1）按用途分类：

（用途分类图）

（2）按单位分类：

（竞得企业）

（3）按区域分类

（区域分布图）

    从上面三张表我们可以看出
    1、江阴的住宅用途还是住宅占据多数，江阴人民购房热情不减，拿最近的5月23日碧桂园·天宸和绿地·敔山天地同一天开盘，双双大卖，就是明证。
    2、从拿地单位来说我们可以看出，这75块地，有48家单位，还是比较分散的，拿的最多的还是中奥，旭辉和长江，这三家单位的拿地还是比较有自己的特色的。
    中奥拿了6块地，分布为璜土2块，徐霞客3块，周庄1块。都是在江阴的乡镇上，颇有点郊县天王的意思。
    旭辉拿了5块地，分布为澄江街道4块，敔山湾1块，澄江街道的分布很有意思，城南，城东，城西各有分布。这三块地颇有点风水学意思，就像青铜鼎的三个足，
    长江拿了4块地，都在澄江街道，除了城西的长江御珑府，剩下的都在城南并相邻，包括长江·天悦府，长江·天宸，以及新拍的86号地块。
    3、澄江街道在这几年中拍出了21块地，仍旧是地产开发商眼中的香饽饽，今年以来也是屡创新高

各区域地块数据

（澄江街道土拍数据）

（近郊数据）

（远郊数据）

    从上面可以看出，房地产开发公司对拿地还是有着各自的特点，有的喜欢城市和邻近街道，有的喜欢乡镇。

与2019年的同期比较
    2020年1-5月江阴土拍由于疫情的影响，中断了两个多月，从年初开始，一共只进行了11次土拍，成交金额55.77亿元，成交面积48.1万平米。用途分类为10次住宅类，1次其他类
    对比相同时期的2019年1-5月，也进行了11宗地块的拍卖，共计成交面积104.1万平方米，成交总金额31.08亿元。用途分类为5次住宅类，3次商服类，3次商住类。
    通过对比我们发现，成交数量一致，成交金额同比上涨了79.44%，至于面积方面差距大则是因为2019年有三宗徐霞客的土地面积都比较大所导致。

（2019年1-5月土拍一览表）

(2020年1-5月土拍一览表)

    随着楼价的不断上涨，以前的大概2.2的房地比也不断上扬，尤其是乡镇地块尤其明显，这其中有些地块拿的时间比较早，楼市涨价幅度大导致的。以高层为准，江阴目前热销楼市的房地比如下图：

    总的来说，江阴城区的房地比按区域可以分为以下几类：
1.澄江街道 房地比为2.3（明细为城东2.08、城南2.43、城西2.04、城中2.43）
2.邻近街道（南闸街道、云亭街道、城东街道、夏港街道） 房地比为3.34
3.乡镇 房地比为5.96

    通过以上的分析，我们以澄江街道为例，如果竞地时楼面价是10000的话，那房子的售价估计要到23000的样子。

    同时我们发现江阴同周边城市比较的话，房地比数值偏高，而周边的城市差值较小，这就说明他们的上升空间被压缩了，上升空间不是很大，而江阴楼市还保持着2.2-2.3的房地比，上升空间还是很大的。

    当然这些数据仅供参考，有兴趣的伙伴们欢迎多多留言。