起拍价15000元/㎡
应天河畔75号地块
本周三（10月13日）将正式开拍

是的，您没看错！就在后天（10月13日），2021年江阴第四季度首场土拍大战帷幕即将拉开。

这宗地块位于澄南路东、香湾路南、埠路桥路西、应天河北，占地共48.45亩，容积率1.0-1.05，为居住用地。

要知道，单是“城南、应天河畔、低容积率”这几个关键词，这宗地块就足以吸引无数人的眼球，关注程度不亚于今年由建发拿下的敔山嶺秀东地块和仁恒拿下的江阴院子西地块，不管是房地产业内人士，还是关注楼市的置业者，甚至是“吃瓜群众们”，都在期待着这场土拍~

那这宗地块究竟有何亮点呢，我们先来一起看看规划条件~

澄地2021-C-21号地块

（75号地块鸟瞰图）

（VR全景图）    

地块名称：澄地2021-C-21号地块
地块位置：澄江街道澄南路东、香湾路南、埠路桥路西、应天河北
占地面积：32298平方米（约48.45亩）
地块性质：住宅用地
容积率：1.0-1.05
建筑密度：不大于35%
绿化率：不小于30%
起拍楼面价：15000元/㎡
最高限价：19777元/㎡

（红线图）

出入口方向：
机动车：香湾路
非机动车（行人）：香湾路

从规划条件上来看，这宗地块还有几个需要注意的要求：

1.本地块建筑高度不大于36米
2.本地块内侧的路灯（公共设施）须予以保留
3.地下空间用地面积约为32298㎡，可开发深度不大于2层，用途为地下停车场，人防设施及其他配套设施
4.多层及以上住宅建筑面宽不超过60米
5.住宅采用全地下停车，另按照配建停车位总数的5%设置访客停车位

从规划条件来看，由容积率和建筑高度可以判定，这宗地块未来的产品可能会是“联排+洋房”这种搭配，加上天然邻河的特点，很适合排铺大面宽短进深的高端产品。
   
同时，从竞买对象来看，这宗地块其实门槛并不高，这也是给了更多中小开发商更多机会，510小编个人感觉，这次或许也会吸引到不少江阴本土房企。

当然，还要特别说明一点，该地块同样设置了最高限价，当竞价达到最高限价时，如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的，将停止网上限时竞价，改为现场摇号确定竞得人，所有接收最高限价的竞买人均可参加摇号，竞得人的成交价为最高限价。

其实我们从之前的几场土拍中就可以看出，江阴土拍已经表现出“高起拍、低溢价率”的特征。仁恒竞得的敔山湾地块、金科拿下的华士地块以及长山房产竞得的高新区地块，都设置了最高限价。

前两年江阴土拍起拍楼面价还是八九千，甚至很少有超过一万的，以至于绝大部分的土拍都是“拉锯战”，整个热度也随着土拍竞争的激烈程度而水涨船高。

但我们看近几场土拍，尤其是主城区，重点地块的起拍楼面价甚至都要到一万三四，正式开拍时，往往是短短几轮报价就结束。

由此可见，无论是江阴还是周边各大城市，最新的一个大致方向就是，在土拍楼面价稳步提升的同时，又必须防止溢价率过高，在推动的同时设置门槛，保证土地市场整体稳定，限制过快过热发展。

地块周边现状

（75号地块最新实景图 摄于2021.9）
    

9月初，510小编曾实地察看过，75号地块上的环卫所已经拆完，稍加规整，就是一块完整的净地。

除此之外，510小编还发现，75号地块北侧，恒大帝景的西南角，先锋幼儿园目前在建当中。

（先锋幼儿园实景 拍摄于2021.9）

先锋幼儿园于2021年7月中旬正式开工建设，目前正在进行桩基工程，从现场情况来看，建设速度还是比较快的。

（先锋幼儿园效果图）

项目位置：位于澄南路东、恒大帝景小区西南、香湾路北侧。

（先锋幼儿园立面效果图）

先锋幼儿园介绍：6轨18班（共3个年级，每个年级6个班级），总建筑面积7469.72平方米，地下建筑面积302.4平方米，总投资7800万元，预计2022年9月投入使用。

交通路网

（地块东侧沿埠路桥路可上芙蓉大道）

    
这宗地块不仅坐拥应天河景观资源，自然环境优越。还有一大特点，在于交通方面也相当便捷，地块西侧的埠路桥路，可以直接上芙蓉大道，无论是去往敔山湾，还是城西万达方向都非常方便，并且与在建地铁S1号线南门站和汽车客运站直线距离均在1.5公里内，交通优势显著。

而且，从长远来看，未来这条埠路桥路向南接上大桥南路，可直达江阴高铁站，也是通往未来高铁新城的重要配套道路，目前已经在封闭施工阶段。

开发大猜想

当前的江阴市场上，主要都是1.8-2.0的容积率。反观这宗地块，容积率1.0-1.05，可以说是非常少见，低容积率，带来的直观体验就是居住的舒适度~~

1.0-1.05的容积率，上文510小编也说过未来的产品可能会是“联排+洋房”这种搭配，再加上项目自带景观资源优势和区位优势，项目整体的品质跃然纸上，可以想象得到~~

那510小编就先来造次一下，来个斗胆分析~

首先，关于面积，整盘定位高端，这样的起拍楼面价，这样的地段，客群一定是城中高端人士。按照这个思路，项目就不会做小面积的产品，洋房140平米甚至170平米起步，迎合高端客户生活品味。

其次，产品搭配基本已经能确定，那就需要考虑到业态体量占比的分配，若多层建设体量相对较多，低层占比相对较少。优点在于，整体货量会比较多一些，绿地率和建筑密度相对较好，舒适度不错。不足，可能就是整体项目的品质与调性会相对弱一些。

若多层的建设体量占比相对较小，低层体量占比较大。优点在于，整体小区的品质调性相对较高，物业管理更方便。不足，可能就是建筑密度相对大一些，整体小区绿化就相对会少一点。

510小编个人感觉最终开发商的选择，可能还是考量到整体的市场环境~

接下来就是很多人关心的价格问题了~

这宗地块小而精，有利于开发商打造自己特色产品，且周边配套设施齐全，交通方便给该宗地块“增色”不少。

510小编再给大家整理地块周边项目参数比较一下，他们共享配套资源，不难发现这些楼盘成交价都不低。

（城南实景图）

目前区域内项目众多，中海·阅澄江、龙湖·江天阙、长江天宸、万科丨时代都会、长江天宸、暨阳府·璟宸等均在售，还有即将上市的长江天和，所以说，未来该项目在销售上还是会有一定的压力。

最后从房企猜想来看，如今很多大牌外来房企都想在江阴拿地，尤其是像75号这样的优质地块，更是“香饽饽”。

510小编也和大家透露一个小道消息，目前这宗地块已经有多家“大佬”级别房企在关注，甚至有传言说，有比肩仁恒级别的房企也在看。

比仁恒还牛？说实话，510小编的好奇心已经被成功勾起来了~
   
主城区的城南腹地，1.05的低密容积，大佬级房企关注。光这几点，就已经足够有看点，加上地块小巧，仅48.45亩，对于开发商而言，那是相当乐意运营这种小而精的项目。

看到这里，小伙伴们你们对这宗地块怎么看？欢迎投票留言。（单选）

成交楼面价16000元/㎡以上；

成交楼面价15000-16000元/㎡；

底价成交，开发商勾地拿下；