别让数据骗了你!全程揭秘来由~公摊面积小、得房率过高不是好事情!

交易常识 510房产网 2018-12-15 08:39 浏览人数: 字号:放大 缩小

[摘要]公摊面积和得房率怎么样才是合理的?

510房产网  [本文转载于:江阴市住建局]

近期,许多业主在喜提新房之时,

面对自家房屋的公摊面积、得房率心存疑惑。

为啥我的房子得房率这么低?

是不是测绘部门对公共部位的计算出了问题?


今天我们一起跟着专业人士来看一下,

影响公摊面积大小、得房率高低的影响因素,

以及房屋面积是如何测绘出来的。


何为得房率?

    根据《房产测量规范》GB/T 17986.1—2000和《房屋面积测算技术规程》DGJ32/TJ131—2011的文件规范要求:

 

因此,影响得房率的直接原因就是

建筑面积和公摊面积的大小。

首先来说一下建筑面积这个影响因素

  根据公式,在公摊面积确定的情况下,建筑面积越大,得房率越高。建筑面积的大小基本就是由我们常说的户型决定的。通常情况下,三室两厅两卫的建筑面积>两室一厅一卫的建筑面积>一室一厅一卫的建筑面积。


▲三室两厅两卫

▲两室一厅一卫

▲一室一厅一卫

再来说一下公摊面积这个影响因素

具体来说说主要有以下几个方面的影响因素

    1、楼梯、电梯数量尺寸

    户型和户数固定的情况下,楼梯、电梯的数量和规格对得房率产生了较大的影响。楼梯、电梯数量越多,尺寸越大,得房率越少。

▲一梯两户

▲两梯两户

    2、物业形态

    物业形态分为低层建筑、多层建筑、小高层、高层和超高层等。根据住宅建筑设计和消防设计规范要求,物业形态的不同对于楼梯,电梯和逃生通道的数量、规格和尺寸都有不同的要求(参阅设计规范)。所以基本上得房率的高低是从低层建筑向超高层递减。

    3、公共活动区域大小

    公共活动区域包括大堂,公共门厅,走廊,过道等。公共区域越宽敞,舒适性越高,相应列入公摊的面积就越大。公共活动区域狭窄,公摊面积少,但是舒适性较差。

▲狭小公共区域

▲宽敞公共区域

  通过以上所说,大家对影响得房率、公摊面积的因素应该有了一个基本的认识。那么是不是得房率越高就越好呢?其实并不然!可能大家刚开始感觉得房率越高就越划算。但其实,不要盲目追求得房率。得房率越高,说明公摊面积越小,为公共服务的楼梯、门厅等公共空间就越小,会影响美观和居住舒适度。并且每一户房屋的具体房型、梯数、物业形态、公共区域设计的大小都有相应的建筑设计规范,并不是想怎么设计就怎么设计的。


说了半天的得房面积、公摊面积,
那么这些面积是由哪个部门来计算的呢?

  按照国家相关法律法规规定,从事房产面积测绘的单位必须取得国家测绘地理信息局颁发的不动产测绘资质证书,从事房产面积测绘的专业技术人员必须取得不动产测绘专业上岗证书,测绘部门出具的房产测绘报告必须由国家注册测绘师签字,并经相关主管部门审核后方可使用。

    房屋测绘是如何进行的呢?

    房产测绘是在受理建设方要求对房产工程项目进行测绘的委托下,以设计图纸为基础,通过外业实地测绘和内业绘图工作,以幢为单位,按照房产测量规范对项目进行整幢面积数据计算。

▲规范文件

    测前准备

    收集各项资料及完整图纸,对照图纸确认各幢楼层、车库、阁楼等基本信息。分配好任务,检查测量工具,配备安全帽,熟悉工作范围。

    实地测绘

    察看小区整体状况,并详细询问施工人员有关信息后,测绘人员进入场地测绘。一般此时小区电梯还未运行,工作人员一层一层爬楼梯上去,对每层每户房屋都测量到位,详细记录下每一个测量数据。

▲手持测距仪


▲现场测绘

    出具测绘结果

    现场测量结束后进入内业处理,按照施工蓝图以及现场测量数据进行CAD专业绘图,计算各项面积,分摊情况等,经审核后出具面积报告。

▲建筑施工蓝图

▲内业图形绘制

▲系统计算

▲制图计算中

    房产测绘为房产产权产籍管理、房地产开发、房屋拆迁、房地产交易、征收税费以及城市规划建设提供准确可靠的测量数据和资料,是房屋登记机构为产权人登记房屋面积、颁发房产证的重要依据,直接关系着产权人的利益。因此,房产测绘必须严格遵循测绘规范及标准,确保测绘数据真实、准确、合法!

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