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法拍房=捡漏?如何买法院在网上拍卖的江阴房子,究竟能不能买~

    三元坊拍品19人报名,241.8万成交;扬子华都拍品历时两天,一万多次围观,375.4万成交;敔山湾爱家名邸拍品127次延时,15人疯抢,284.2万成交;黄山湖公寓拍品487轮厮杀,超4万人围观,510.9万成交......

    法拍房市场这两年火爆起来了!

    说到法拍房,很多人立刻会联想到“捡漏”。一般而言,法拍房的价格都会远远低于市场价,因为这个特点,法拍房也得到越来越多的人青睐,但是现实真的是这样吗?

    法拍房即法院拍卖房产,是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。

    为了让拍卖过程更公开公平公正,从2014年开始,江苏地区的司法拍卖,由传统的现场拍卖转移到了淘宝平台,也就是“阿里拍卖·司法”网站。

    那如何在网上找到江阴司法拍卖的房源?
   
step1
打开“阿里拍卖·司法”网站(网址为https://sf.taobao.com/)


(拍卖网站首页)
   
step2
在“阿里拍卖·司法”网站首页,选择标的物类型为“住宅用房”或其他类型,标的物所在地为“江阴”

(江阴司法拍卖的房屋)


   
    点击进入“阿里拍卖·司法”网站,查看江阴所有司法拍卖的房屋。
   
    注:手机淘宝进入方式为:下载手机淘宝App—淘宝界面查询处输入“司法拍卖”—进入“阿里拍卖·司法”手机网站界面—在下方的房产所在地选择“江阴”即可浏览江阴所有司法拍卖的房屋。


(阿里拍卖手机网站页面)
   

    因免拍卖成交佣金、拍卖起拍价低等优势条件,越来越多的江阴市民开始关注司法拍卖的房屋。但在实际操作过程中,很多人因对司法网拍流程并不十分熟悉,眼睛只盯着价格,却不知道怎么买,其实法拍房没有想象中的那么简单,今天510小编就带大家了解一下法拍房~

   
“法拍房”比商品房便宜至少30%,真的可以捡漏吗?510小编建议

关于法拍房,网友们咨询510小编最多的就是,“法拍房”便宜,究竟可不可以捡漏呢?相信大家买房的时候都会遇到这个问题,自己在网上看到一批低于市场房价30%(有的甚至是半价出售)“法拍房”房源,那到底能不能买呢?

    首先510小编给大家分享个真实发生过的购买法拍房的案例作为参考~

    小杨打算买房,并看到了法院正在阿里拍卖上处理一批房产,都是毛坯房,价格实惠,一共50多套,每套的面积都在150平米左右,小杨看好了其中一套江阴书香门第的房子。之后就是顺利交钱办手续,可等他到法院办完手续去实地看房子之后才发现,房子不仅不是毛坯,还被精装修过,最关键的是还住着人。后来找法院才了解到,这批房源是开发商欠这批住户的钱,没办法只好拿房子来抵债,这批抵账房又被开发商拿到法院做了拍卖,而法院也承认对房产信息了解不足造成了失误,最后法院表示愿意承担责任。小杨原本想捡个便宜,但没想到房子背后还有着抵债房的遗留问题,如果是你,不知道还想不想买这类房子?

    小编现在就来给大家讲讲其中的道道~

    一般一套法拍房最多会拍卖3次。每次拍卖前,法院会委托专门的评估公司对房屋价格进行评估,并在评估价的基础上打折产生起拍价。



    第一次拍卖的起拍价一般是房屋评估价的7折;
    第二次拍卖的起拍价在第一次拍卖价的基础上再打8折;
    第三次直接变卖,变卖价格为二拍起拍价格。

    如果真的打算买“法拍房”,确实便宜实惠,但有太多遗留问题要注意和提防。

    1、“法拍房”的标价即使比市场价低30%,也只是起拍价,不是最后的成交价,最后成交价有可能跟市场价相差无二。

    2、“法拍房”的历史遗留问题:如果原房主不配和,过户问题、落户问题都会成为难点。如果买到的“法拍房”还存在租赁合约,本着“买卖不破租赁”的原则,新业主想着急入住都很困难。

    当然也有一些房源问题很简单,手续办理也很轻松,而且没有历史遗漏问题,所以很多事情没有绝对,就要看大家自己的实际情况,如果购房资金不充足,想捡个漏买个便宜的房子,也不是不能尝试,但购买这类“法拍房”前一定要咨询好房源情况,除了咨询法院、银行、原业主,最好还能自己实地考察下房源。


那么问题来了,如果想要参与竞拍,具体流程又是怎样呢?

法拍房购买流程

(法拍房购买流程)


1.选房看样
   

    看样:拍品信息(面积、户型、土地性质、原房东房产证办理等了解,一般商品房土地性质:出让,如原房东未办产证可能会涉及二次税费)。有时,法官对竞拍公告的重点内容用红字标注,就需要重点关注。

    常见问题:

    1.法院拍卖的房产,平台会收佣金吗

    法拍房平台是不收佣金的

    2.怎么预约看房

    法院在公告内会写明具体实地看样的方式,可以查看公告

    3.除了拍下房子的钱,还有其他费用吗

    房子在交易过程需缴纳税费、以及之前房主可能拖欠的水电煤暖气可能需要买家承担,具体要查看公告或和处置机构确认

2.政策了解(限购及税费)

    税费:司法拍卖的房子同样要交纳契税,而且征收的契税税率与普通二手房买卖是一样的:即住宅根据买受人家庭名下房屋情况进行征税。

    目前无锡地区(江阴)房屋税费政策如下:

    限购:目前江阴没有限购政策

    房产贷款:是否可以贷款,视拍卖的标的物而定。一般来讲,是可以贷款的。具体情况,要在拍卖前,联系淘宝网上显示的法官来确定是否可以贷款。

    淘宝上很多司法拍卖的房子,虽然标注了“可贷款”的字样,但实际办理中,会发现由法院指定的贷款银行设置了诸多附加条件,譬如有些首付要提高到五成,利率上浮等。

    要反复提醒的是:一定在拍卖前,要确认咨询好是否可以贷款。

  

3.交保&竞价
   

(淘宝网上在线报名交保证金)
   

    竞买人交保证金(变卖须交齐变卖价全款)后,取得竞买资格 (缴纳保证金的方式分为两种:线上给淘宝支付和银行转账至该执行法院对公账户)。

    成交规则:司法拍卖没有保留价。成交条件为:一人报名,一人出价,即可成交,价高者得。

(网上竞买记录)

    常见问题:

    1.我报名交保证金了,不出价会默认我拍下吗

    如果未出价,是不会竞拍成功的,拍卖结束后保证金会退回

    2.只有我一个人报名了,是不是不用出价可以直接成交

    只有出价且在本场价格更高,拍卖时间结束后才会竞拍成功

4.竞拍成功,尾款支付

(拍品最终成交界面)

   
    拍品成交后,网上竞拍界面会显示“本场拍卖已结束”,然后会生成一个成交价。

    结果公布:竞拍结束,约15分钟后会生成相关的竞价结果,

    尾款支付:竞拍成功后按照法院公示的时间内支付尾款,支付尾款的方式可查看法院拍品公告要求(一般可通过淘宝订单支付或按照公告转账法院)

   
5.联系机构,预约办理

    完成尾款支付后,可以联系拍品页面机构电话,预约办理手续时间

    手续包括:成功确认书、裁定书、协助执行通知书 


6.房管局办理过户

    已领取手续:成功确认书、裁定书、协助执行通知书后,需当房产所在地的房管局办理变更登记

    以上就是法拍房全部交易流程啦,总的来说,一句话,对于法拍房,一分利润,一分风险。天上可能掉馅饼,但是更可能是铁锅~

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