回首江阴楼市12年

2010年：【回首江阴楼市12年】迎难而上，量价齐升，2010年江阴楼市的关键词，是新生~~

2011年：【回首江阴楼市12年】骤降！市场突冷暗流涌动，2011年江阴楼市风云变幻~

2012年：【回首江阴楼市12年】一波四折 “触底反弹”，2012年的江阴楼市这样走过~

2013年：【回首江阴楼市12年】尾盘当家，2013年是“波澜不惊”的一年~

2014年：【回首江阴楼市12年】去化缓慢、低价销售、“温吞”前行，2014年江阴楼市竟是这般~

2015年：【回首江阴楼市12年】库存高企，“黎明前的黑暗”出现，2015年江阴楼市迎来转折点~

如果说2015年是江阴楼市“黎明前的黑暗”，那么2016年可谓颇有“拨开云雾见天日”的意味。

无论是降首付、契税新政、利率调控等各项利好政策的陆续出台，还是商品房的成交面积、成交套数力创新高，亦或是“1310”工程的稳步推进……

这一切的一切，似乎就像财神爷在向您轻声呢喃：“时机刚刚好，快上车~”

当然，510小编说这话，确实是有点事后诸葛亮哈。毕竟身处在2016年，又有几个人知道，一波大涨的行情即将来临呢？

不过有句话说得好：以史为鉴，可以知兴替。

今天，510小编带大家看看2016年江阴楼市的“起势征兆”。耐心看完，下一波楼市的“财富密码”，近在眼前~

去库存，去库存，还是去库存！

“去库存”三个字，无疑是2016年江阴楼市的主基调。在这样的大背景下，各项利好政策也是频频出台，振奋人心。

（网络截图）

2015年12月27日，全国人大会表决通过了人口与计划生育修正法案，“全面二孩”政策定于2016年1月1日起正式实施。

二孩的全面放开，对江阴房地市场来说，家庭对改善型住房的需求更为强烈，推动了不少江阴人“换房热”，同时也带来了学区房的一波热潮。

（网络截图）

2016年2月2日，中国人民银行、中国银监会发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。

在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施限购措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

众所周知，购房者普遍“患首付、不患月供”，首付降低显著提高购房能力。

此次“降首付”，对于江阴刚需购房者来说，首套房最低首付比例在20%，少凑一点首付，少一些压力；而对于江阴改善客群来说，资金更有腾挪的余地。

（网络截图）

“222”房产新政的出台，在短期内对活跃二手房市场、刺激一手房的改善性需求，作用是明显的。这给江阴的二手房交易和大户型成交也带来一波小高潮，整个市场逐步转暖。

（网络截图）

中国人民银行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

此次降准是2016年第一次降准，利率差不多回到08年底至09年的低位水平，对楼市有一定利好。

营改增（住宅）：

营改增（非住宅）：

自2016年5月1日“营改增”之后，对于部分二手房卖家的税费有一定程度的减少，对于江阴二手房市场的刺激作用明显。

——成交

从上图我们可以明显看到，除了2011年仅成交137.78万方外，2010年起的七年时间里，江阴商品房成交均保持在年均150万方以上，2015年、2016年环比涨势明显，“去库存”力道正足~

而2016年成交套数23195套，环比上涨30.69%；成交面积303.22万方，环比上涨21.16%；成交套数和成交面积都为2010年以来的最高点。

——供应

再来看看供应，则相对差强人意。

——二手房

新房市场的火热也相应带动了二手房市场，2016年江阴城区二手房成交5449套，成交面积56.57万方，同样为近年之最。

江阴城区二手房成交以住宅为主，成交占比达到九成以上。从数据上看，2014年是低谷，仅有2400套，之后城区成交量逐年走高，于2016年达到高点。反观非住宅，一贯清冷。

我们知道，很多改善型的购房者都需要先将自己持有的二手房进行出售，然后再置换新房。所以说，二手房市场的逐渐回暖，也在很大程度上促进了新房的去化。

您瞧，这市场是不是很有意思：一边是去化强劲，刷新了近年来最好成绩；一边是供应匮乏，为近年来的最低水平。楼市两极分化，此消彼长之下，去库存的效果是相当明显，也为后续楼市的快速发展奠定了坚实的基础~

而嗅觉灵敏的购房者，也大多是在这个时间段选择上车，后来也大都赚得盆满钵满~

如果只是看土地挂牌和成交数量的话，2016年的土拍市场是断然谈不上火热的。但我们把目光放在溢价率上，可谓是“好不热闹”！

看溢价

2016全年经营性用地成交14宗，其中7宗以底价成交。11月份最后一次土拍中，澄地2016-C-11溢价率高达237.8%，澄地2016-C-14溢价率更是高达268.8%。

如此高的溢价率，在某种程度上意味着，各路房企非常看好江阴市场之后的发展。不得不说，这也为江阴楼市后续的高歌猛进埋下了伏笔。

看数据

2016江阴全年经营性用地挂牌21宗，其中住宅类用地9宗，非住宅类用地12宗。

主城区仅有一宗住宅类用地挂牌，澄地2016-C-7地块，由于是拆迁安置房和商品房混合用地，并不出彩，由江阴市澄东房地产开发有限公司竞得。

2016江阴全年经营性用地成交14宗（成交总面积约31.5万㎡，成交总价约9.8亿元，成交亩均价约287.69万元）。

其中住宅类用地6宗，非住宅类用地8宗，流拍1宗，取消1宗，4宗于2017年成交，待拍1宗。

看分布

2016江阴全年经营性用地挂牌分布：总计21宗，其中华士、顾山各3宗，澄江街道、临港街道、新桥、南闸各2宗，城东街道（高新区）、青阳、徐霞客、璜土各1宗。

2016江阴全年经营性用地成交分布：总计14宗，其中澄江街道、南闸、长泾、新桥各2宗，临港街道、城东街道、青阳、顾山、华士、璜土各1宗。

当然，我们不能报喜不报优，虽然从溢价率来看，2016年土拍市场的表现相当抢眼。但略微有点遗憾的是，一如2014、2015年，江阴市场仍然缺少大牌房企的入驻，尤其是碧桂园等外来房企哑然失声，更是让土拍市场失色不少。

综合来说，2016年的江阴房地产市场，依旧处于深度调整阶段。

2016年8月19日举办的“全市城乡建设大会”，为全体江阴人民展开了一张城乡发展的新蓝图。尤其是“1310”工程的实施，可谓牵动了所有江阴人的心~

“1310”工程具体是指“十三五”期间，江阴将在全市范围内组织实施的城乡建设十大重点工程，涵盖滨江亲水工程、靓山亲山工程、江阴绿道工程、文化提升工程、交通畅通工程、城际轨道工程、环境整治工程、五网升级工程、城市管理工程、民生实事工程，可以说是与老百姓的生活休戚相关。

（长山大道快速化改造实景图）

这其中就有大家耳熟能详的南门风貌区、北大街历史文化街区；芙蓉大道、长山大道的快速化改造；多所学校的新建和改扩建；智慧城市的建设……

而“1310工程”的稳步实施，不仅推动江阴城乡面貌实现质的提升，也深刻影响了江阴楼市的发展格局，城南也是在此之后逐渐成为了江阴新的置业热点~