经历去年的楼市动荡，2022年江阴土拍市场也在悄然发生变化，上演着“新剧情”。如果你以为我要说是城投拿地，我今天偏不讲城投，而是讲另一位主角.....

代建联合体拿地新现象

江阴今年下半年土地市场出现一些新动态，例如，在10月10日供地中，绿城管理控股有限公司（以下简称“+绿城管理”，9979.HK）与中粮信托和城发联合拿下澄堡北侧80、81号地块，中粮信托自不必多说，中字头，而后者为江阴当地城投公司。

这种“代建企业+资方+本地城投企业”的组合形式也成为那次土拍的最大看点。

在一位接近绿城管理的人士看来：国资公司托底拿地成为主流。但不可否认的是，国资公司拿地后因开工转化率较低，需要与有主体信用、专业开发管理能力的代建企业合作，同时引入资方进行金融赋能，才能实现项目的顺利推进，兑现土地价值。

江阴某地产事业部负责人也表示：预计后续的供地中将有更多地方国资地块引入市场化运作房企代建或联合开发。

绿城管理入局江阴

尤其是在当下的房地产环境下，政府、国企、国资公司等主体已经逐渐成为土地市场的主导力量，代建公司入局合作开发已经是一条非常清晰的发展趋势。

在这种新形的合作模式下，“绿城管理”搭档地方城投公司、参与代建项目，有了属于自己的一席之地。

我们不妨来看看绿城管理在江阴的几个项目。

绿城首入江阴的第一个产品——澄江明月，是在恒大暴雷后接手的原“恒大华府”项目。

（项目效果图）

恒大暴雷后，在今年5月份，其恒大华府项目最终由中粮信托100%控股。

对于中粮信托这样的金融机构而言，需要寻找一个靠谱的代建公司进行合作，帮助其处理好不良资产的变现以及实现保值增值作用。

基于这样的现状，中粮信托与绿城达成了合作，最终由绿城接手代建，后项目更名为“澄江明月”。现在在售价格，精装高层1.85-1.95万元/㎡。

第二个项目：澄堡北侧城发绿信待开发

城发绿信待开发（80、81号地块）是绿城在江阴的第二个项目。该项目是绿城与城发集团合作共同拿下的地块。

（企业信息公示）

在拿地不久后，中粮信托发布公告称参股城发绿信置业。目前，中粮信托持股51%，城发集团持股48%，绿城持股1%。自此，便是中粮信托与绿城的二度合作。

此次三方合作，对于绿城管理而言，主动参与地方城投和资方主导投资的市场化商品房建设，将有助于拓宽代建赛道，顺应市场形势完善业务发展模式，在竞争中抢占先机。

（项目设计方案平面图）

510小编从相关部门了解到，城发绿信待开发目前公示已出，未来将主打叠墅，搭配少量的洋房和合院产品。洋房面积约125、143㎡，叠墅面积在180㎡左右，合院面积225、230、260㎡左右。

第三个项目：新国联龙湖北地块传出绯闻

除了上面两个明确的项目外，网传绿城还将参与66号龙湖北项目的代建工作。

（新国联拿下的47亩龙湖北地块）

（定标结果公示）

就在今年11月份，新国联发布的一则项目定标结果公示中，显示绿城房地产建设管理集团有限公司中标。（更多相信可点击：大胆猜测！城南又一新项目即将动工，合作单位或将是......）

绿城管理再次与国资合作。

“代建第一股”绿城管理

（绿城管理）

作为“中国代建第一股”，绿城管理在其官方网站上也打出了“代建行业领军者”的称号。在其官网上，绿城管理的代建业务分成了三块，即政府代建、商业代建和资方代建。

（三大代建业务）

据绿城管理方面介绍，十年前，绿城管理95%的客户都是中小开发商，但是当下，公司主要客群发生了变化，包括三大块，第一大块就是政府，即帮助政府代建保障性住房、租赁性住房等。

第二块就是地方城投、国企或者一些管委会，这些客户里有一些是做基础设施建设，有一些是做兜底拿地，代建公司可以帮助他们为C端客户带来好的居住产品。

第三块客户就是金融机构，例如一些民营房企暴雷之后资产被金融机构收走，那么金融机构需要找一个合作方帮助其投前做风控、投后做价值变现，这时候代建公司就是一个很好的服务对接商。

截至目前，绿城管理在代建方面有了不少的代表作。

（绿城无锡桃花源项目效果图）

（杭州市梦屏北院项目效果图）

（金华市信息产业园效果图）

城投、代建、资方三方赋能

今年以来，由于民营房企资金链日益紧张，各地方城投公司拿地托底现象较多，但随着政策发文严禁城投拿地空转，代建项目的机会增多。

尤其是在当下的房地产环境下政府、国企、城投等主体已经逐渐成为土地市场的主导力量，所以在绿城管理方面看来，代建公司入局进行合作开发已经变成一个非常确定的发展趋势。

澄堡北地块的运营模式最具代表，绿城管理已经摸索出了一套三方合作开发模式。在这种模式下，城投公司、代建公司以及金融机构强强联合，实现了三方赋能的作用。

对城投公司而言，它们不仅承接了地方财政和城市建设的使命，同时引进专业的代建公司，能够提升当地人居品质，助力焕新城市界面。

“城投+代建+资方”这种模式下，城投公司勇挑社会责任，金融机构充分发挥资金优势，代建企业发挥专业开发及管理优势，各司其职、优势互补。

这种新的开发模式能够为业主提供高品质住房、为各主体创造经济效益、助力社会稳定和行业稳健发展，或将成为今后房地产行业一大主流发展方向。