一眨眼间，这个春节就这么过完啦。每当这时候，510小编都忍不住想高歌一句：“时光时光慢些吧，不要再让假期变短了。我真的还想再放几天假！”

玩笑归玩笑，班还是得好好上的。各位打工人们，新年新气象，祝大家开工大吉呀~

2021年

壹

2021年江阴楼市成绩单

土地出让26宗

吸金160.22亿

商品新房成交20110套

住宅均价15022元/㎡

二手房成交12920套

成交面积145.98万㎡

这是2021年，江阴楼市交出的一份成绩单。

具体情况如何，咱们分别从房地产的一级（土地）市场、二级（新房）市场和三级（二手房）市场来分析~

土地——
量缩价涨，乡镇升温

2021年全年，江阴成功出让26宗地块，成交面积131.72万方，成交金额160.22亿元；其中涉宅用地（住宅用地+商住用地+安置房用地）共成交18宗，成交面积114.83万方，成交总金额158.02亿元。

（2018-2021年江阴全市经营性用地成交对比）

通过和前面几年的数据对比我们可以发现，无论是出让土地的数量和面积，还是最终的总成交金额，2021年都是一个下降的趋势：宗数同比下降35%、面积同比下降26.89%、金额同比下降20.19%；但是，亩均价却上涨了9.17%。这说明什么？

说明江阴的推地节奏正在逐渐放缓，同时土地市场呈现出“量缩价涨”的特征。

从月度土地出让情况中可以看出，在上半年不限价+土拍高热度的行情下，房企拿地积极性比较高，多宗地块高溢价出让。

其中溢价率最高的，是祝塘现代生活广场南地块，该地块最终被银城以溢价率45.15%，楼面价5661元/㎡拿下，即现在的银城·观棠首府项目。

下半年受周边城市土拍影响，江阴土拍市场进入冷静期，呈现平稳态势，部分地块由本土房企和国资公司底价成交。

虽然2021年拍出的多数地块溢价率都是0%，但这并不代表江阴的土地市场就不火了。恰恰相反，在2020年延续到2021年上半年的土拍高热影响下，2021年江阴的整体地价仍然呈现出了上涨的趋势，江阴全市住宅用地楼面均价达到10962元/㎡。

可以说，目前江阴的楼面均价已经来到“万元”级别，未来仍有望进一步上涨。

（江阴最新土拍高价地一览图）

经统计，截至2021年底，江阴的“万元级”地块有9宗，其中主城区6宗，敔山湾3宗；楼面价最高者为仁恒敔山湾项目，楼面价15951元/㎡。纵观这些高价地块的竞得者，无一不是业界大拿，实力雄厚的他们会为江阴市场带来更高品质的人居作品，同时也彰显出江阴房地产向着高端路线靠拢的决心和行动力。

2021年的土拍市场，另一大特点就是乡镇板块发力明显，总计成交了17宗地块。

（2021年乡镇土拍情况）

一来是由于很多乡镇本身的实力就比较强劲，购买力不输城区；二来也有不少利好资源向乡镇倾斜，吸引了很多外来客群，开发商看好其发展潜力；加上和城区动辄过万的楼面价相比，乡镇的土地价格还算划算，很多房企也愿意为之买单。多方因素影响之下，致使乡镇热度持续升温，关注度也是愈发高涨。

整体来说，2021年江阴土地市场表现还是比较稳定的。未来，待这些地块入市亮相，ta们或为板块补仓，或提升周边居住品质，江阴楼市也将迎来一波新鲜血液。

新房——
成交下行，供大于求

2021年，江阴新建商品房供应23140套，同比下降21.26%；供应面积289.01万方，同比下降21.51%。成交20110套，同比下降14.65%；成交面积271.64万方，同比下降6.01%。

（2012-2021年江阴商品房供销套数走势）

（2012-2021年江阴商品房供销面积走势）

从供应来看，近几年江阴的整体供应量呈上升趋势，2021年江阴商品新房供求比为1.15:1，继2020年1.25:1之后再次供大于求，但比例有所减小，市场依然偏向买方一端。

（2021年月度供销情况走势）

上半年由于市场较热，所以整体供应比较大；同样的，月均成交2343套，市场需求较大，去化也很理想。下半年，受整体大环境影响，风向有所转变，市场逐渐恢复理性。

与上半年领证即开盘的“高效”模式形成鲜明对比，下半年的供求两侧都有较大变化，几乎每月都处于供大于求的状态。开发商的供应节奏放缓，不少项目都在加紧去化之前的库存；但由于市场遇冷，购房者观望情绪浓厚，成交表现一般。

临近2021年年底，随着央行降准，商贷政策略有放松，楼市回暖信号明显，江阴多家银行表示贷款额度充足，放款速度全面加快，放款周期大大缩短，且不少项目调整策略，推出特价房源、特惠活动等等，总体成交情况开始起稳并且慢慢稳步上扬。

（2011-2021年江阴全市商品房价格走势图）

据最新统计，2021年，江阴全市商品住宅总成交金额298.83亿，全市商品住宅均价15022元/㎡，城区商品住宅均价17421元/㎡；全市商品房住宅库存面积306.22万㎡，去化周期17个月左右。

对购房者来说，买方市场利好置业，多了些选择空间，价格上也有的谈；对开发房企而言，如何彰显自身价值、凸显产品的竞争力，会是后续阶段的重要课题。

二手房——
整体缩减，旺季不旺

2021年，江阴全市二手房共成交12920套，成交面积145.98万㎡。其中二手住宅成交11952套，成交面积133.8万㎡；二手非住宅成交968套，成交面积12.18万㎡。

（2021年江阴全市二手房月度成交套数走势图）

（2021年江阴全市二手房月度成交面积走势图）

2021年，开年受疫情及过年影响，2月二手房成交量有所下降；春节过后，金三银四正式开启，成交量大幅上涨；而后随着贷款收紧，交易周期拉长，加上3-4月份提前透支的购买力，导致8月底落户时限前，二手房的正常发力期没有到来，旺季不旺成为今年二手房市场一个显著表现。

2021年年底，信贷政策开始缓和，随着放款时间的缩短，二手房市场成交出现年底“翘尾”现象。

（2014-2021年江阴全市二手房成交套数走势）

纵观近8年江阴二手房的成交情况，整体呈现上升趋势，于2019年达到峰值；2020、2021年受疫情等外部影响，虽然成交有所下滑，但总量仍处于高。

2021年底，楼市释放积极信号，政策转向宽松，预计2022年江阴的二手房市场会稳中向好。

贰

2021年江阴楼市评价

整体来看，2021年的江阴楼市可以用“看似鲜花着锦，实则烈火烹油”来总结。

何出此言？“鲜花着锦，烈火烹油”的原意，是指把鲜花附着在织锦上，用炽烈的大火煮油脂，比喻好上加好，形容更加热闹。但往往水满则溢、物极必反，花半开时最美，太盛则要凋谢。上半年的楼市有多灿烂，下半年大家就过得有多煎熬~

（2021年月度供销情况）

上半年，江阴商品新房月均成交2343套，平均下来每天成交78套，市场可谓一片“红火”。当时不少媒体、大V也是纷纷预测，2021年超过2020年基本上是“板上钉钉毫无悬念”。

可是万万没想到，2021年楼市的下半场，换了块“钢板”。

2021年6月，新房大巴开始“减速”；7月起，从月均成交2千套降至1千套。至此，江阴楼市进入平静期。时间来到11月，成交起稳且逐步上扬，市场已经有回温迹象。

不过在未来很长一段时间里，江阴的房价都会保持相对稳定的趋势。而楼市的发展，也是机遇与挑战并存。

要用一个词来总结2021年的房地产市场，就是 “魔幻”。但如果要选一个词形容这一年的房企，非“暴雷”莫属。尤其是巨无霸恒大事件的出现，直接成为地产行业的灰犀牛。

据不完全统计，已有华夏幸福、宝能、蓝光、泰禾、花样年等22家房企先后住进了ICU。诸多房企纷纷暴雷，一系列问题伴随而至，一时间里谁都无法独善其身。在这样的大背景下，江阴房地产市场的观望情绪浓厚，各家楼盘直言“房子难卖”。

而房企的集中暴雷，让高层看到了危险的信号，央行等机构出手维稳，放松房企融资；江阴相关部门也紧跟时事，出台“预售资金监管”政策，保障购房者们的合法权益。

临近年底，各家开发商业绩KPI逼近，急于在年底前出货的楼盘，已经卷成了“龙卷风”。

“65折销售”、“85折销售”、“精装高层均价15XXX起”、“首期10万即可买房”......从城区到乡镇，从城南到城西、城东，不分大小，不分区域，各家楼盘纷纷加入“内卷”。放眼望去，江阴满城尽是“特价房”，连一些热盘、红盘也不例外。

看得出来，在资金的压力下，房企们远不如以前那般从容。

在特价房、工抵房满天飞的行情下，还是有勇于担当的房企在坚守阵地。

像长江和中海两大房企，独善其身，项目建设有序推进，不打折不降价，用实力和品质说话。产品就是最好的底气，也是最好的证明。

毕竟这年头，买了房不是终点，稳稳当当把房子拿到手才是真的。越是这样，越要提醒广大置业者，买房时要擦亮眼睛学会甄别，挑选有担当、抗性强的开发商入手，踏踏实实的才是幸福。

叁

2022年江阴楼市何去何从

自“三条红线”实施以来，“去杠杆”已成为房地产行业2021年主要关键词。无论是从政策端，还是市场表现，房地产行业都已进入维“稳”关键期。

2021年底，中央政治局会议首次提出“促进房地产业健康发展和良性循环”，随后，中央经济工作会议、央行、住建部等最新表态中，均提及“良性循环”。

去杠杆仍将是房地产行业主旋律，房企融资的“三条红线”、房贷管理的“两道红线”还将继续落实，但去杠杆节奏将适度控制。在坚持“房住不炒”主基调下，2022年，“良性循环”无疑将成为重要关键词。

2021年，房企整体资金压力依然处于紧张状态，调控持续收紧下，房企更加依赖销售回款和自筹资金。2022年，降杠杆仍将是未来行业发展的重要任务，行业格局将发生本质变化，短期内活下去比什么都重要，以央企、国企和少量外企、优秀民企为代表的“剩”者为王的时代已经来临。

所谓“剩”者为王，一方面，意味着行业集中度将会越来越高，头部效应愈发突显；另一方面，未来房地产平稳健康发展需要更加稳健的企业，而不是单纯追求规模的企业。

在行业快速迭代的调整期，如何成为“剩”者，需要房企重新寻找适合企业未来发展的增长路径。而经过“大浪淘沙”剩下来的企业将拥有更多发展机会，行业也将赋予它们更多发展红利。

2022年，土地市场将延续2021年末低位运行的趋势，土地出让规模或将缩减。

加之房地产金融监管环境仍将从紧，企业“钱紧”现状短时间内难以缓解，房企对待土拍会更加谨慎；部分房企将减少拿地或不拿地，更多地瞄向项目收并购的机会，拿地意愿也进一步降低，预计2022年的整体土地市场热度会继续下行，由火转稳。

总而言之，目前的楼市相比于之前，确实有一定程度的下滑，这是不争的事实，但也是正常情况。

任何商品都要符合市场规律，没有只涨不跌，也没有只跌不涨，大家要理性看待现在楼市价格的行情变化；而且这也是国家宏观方面希望看到的，说明“房住不炒”得到了充分的落实。

眼光再拉得长远一点，江阴早已经历过比现在更为严峻的情况，以前能够平稳度过，现如今更是如此。随着后续高铁+地铁+大学的逐渐落地，都是利好兑现期。

后  记

随着春节假期的结束，本次新春特别策划——《回首江阴楼市12年》系列稿件，到今天也要画上一个圆满的句号啦。

从12年前的2010年出发，到刚刚过去的2021年，我们一路感受了江阴楼市的成长和更迭，也见证着江阴这座城市的繁荣与蜕变。

在这里，也要感谢各位读者的支持和喜爱。正因为有你们的存在，我们才更加坚定地走下去。当然，也有很多朋友不理解，现在都2022年啦，为何还要再把十几年前的行情翻出来讲，参考意义不大。

但恰恰相反，回首过去，是为了更好地向前看，向着未来出发。作为历史的缔造者，很多时候我们往往“身在谷底不知底，身处高位不知高”，温故而知新的道理大家都懂，多回头看看多总结经验，找到江阴楼市的发展规律，也能帮助我们少走弯路，以期达到事半功倍的效果。既有岁月可回首，亦有前程可奔赴，这也是我们推出此次系列报道的初衷和愿景。

最后的最后，还是要给各位看官拜个晚年，祝愿大家在新的一年里，心想事成、万事顺遂，虎年大吉、虎虎生威！当然，也请继续陪伴着我们，一起向未来！

    此致

敬礼

510编辑部

2022年2月