江阴市2023年保障性租赁住房一期项目移交运营实施方案

紧紧围绕高质量发展，聚焦产城人融合发展，积极解决江阴市新市民、青年人等群体的住房困难问题，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。根据《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（锡政办发〔2021〕91号）、《关于印发〈无锡市保障性租赁住房项目认定和审核操作办法〉的通知》（锡保租办〔2022〕2号）、《江阴市发展保障性租赁住房实施细则（试行）》（澄保租办〔2022〕2号）等文件精神，为解决全市保障性租赁住房供需不平衡，提升保障性租赁住房管理和服务水平，优化国有资产配置，解决资产利用效益低等问题，结合我市实际，制定本项目实施方案。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，切实扛起“争当表率、争做示范、走在前列”重大使命，立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局、推动高质量发展，坚持以人民为中心，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，依法依规提升我市保障性住房资产管理、运营质效，坚持高效运营与强化监督紧密结合、以人为本与保值增效协调发展，通过政府监督、集中管理，优化国有资产配置，有效改善住房保障服务，提升保障性租赁住房管理水平，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感，打造“幸福江阴”民生实事品牌。

二、基本原则

（一）坚持以人为本，供需平衡。以满足江阴市无自有住房的新市民、青年人等群体居住需求为出发点，以来江阴市投资企业用人需求为导向，以提升政策性、保障性住房租赁服务质量为落脚点，加强联动、有序衔接，不断增强居住对象的获得感、幸福感、安全感。

（二）坚持政府主导，市场运作。确立保障性租赁住房的公益性和政策性，加大政策投入与扶持力度，引导鼓励国有企业建立市场化运营管理体制，统筹丰富经营主体的经营性资产，充分发挥市场主体和政府引导多方面作用。

（三）坚持资源整合，优化配置。统筹盘活全市国有企业住宅与经营性物业资源，科学规划产、城、人平稳有序并行，优化生产生活设施网络融合配置。

三、工作思路

（一）优化保障性住房运营管理新体系

构建保障性住房建设—运营管理新模式，实现“建管分离，政企分开”，构建保障性住房运营管理新模式，是深化推进市属国有企业重组改革的重要举措。通过经营城市的理念和市场化、专业化的运作的方式，清理盘活保障性住房存量资产，能够提高保障性住房利用效益，壮大国有企业资产规模，实现国有资产保值增值，全面提高我市保障性住房运营管理能力，推动全市经济社会高质量发展。

（二）明确监管运行职能划分

市住建局是保障性住房的行政主管部门，负责全市保障性住房运营管理相关政策制度的制定，利用国家保障性住房管理系统，搭建市级保障性住房管理平台，通过强化平台建设，进一步提升保障性住房监管效力；负责住房保障资格准入审核、动态审核、年度审核、住房补贴审核发放、资金的审批拨付、监督考核等行政管理事务。保障性住房市场化运营主体，负责日常运营管理、房屋分配调剂、使用权变更、房屋维护维修等日常工作，建立台账制度及其他应承担的工作。完善权力配置和运行制约机制，明确职能划分，强化主管部门监管职能，厘清政府和市场的相互关系。

四、实施方案

根据《江阴市国有资产管理提质增效工作的实施意见》（澄委办〔2023〕55号）关于盘活闲置资产、盘优低效资产、发挥资产效益、统筹推进国有企业资产盘活利用的目标要求，制定江阴市2023年保障性租赁住房一期的实施方案，由江阴市人才发展集团有限公司（以下简称“人才发展集团”）负责实施。

（一）标的资产

本实施方案标的资产包括江阴城市建设投资有限公司负责投资建设的住宅及配套经营用房；其中住宅2005套，建筑面积190971.44平方米，配套经营用房58套，建筑面积6934.86平方米。人才发展集团对住宅及配套经营用房进行统一管理和改造，并配备新能源汽车充电桩和广告位等设施。

（二）评估转让

根据江阴市保障性租赁住房管理现状，由人才发展集团聘请专业第三方评估机构，对标的资产30年经营收益权价值进行评估，由房屋权利人江阴城市建设投资有限公司与人才发展集团协商一致签署经营权转让协议并依法合规移交，由人才发展集团负责按照市场化原则对保障性租赁住房资产进行集中改造、运营管理与维护，满足我市新市民等租赁居住需求。

（三）融资模式

由人才发展集团以向江阴城市建设投资有限公司购买标的资产30年经营收益权，通过改造形成保障性租赁住房3488套为建设项目，积极争取国家开发银行中长期优惠利率贷款支持。项目计划贷款期限28年，建设期1.5年，总投资11.17亿元，申请国家开发银行贷款8.8亿元。信用结构安排：江阴市华水农业水利开发建设投资有限公司（以下简称“华水公司”）提供全程全额连带责任保证担保。

（四）融资所涉税费及财政需支付的资金

1．购买30年项目经营权产生的税费

人才发展集团以向江阴城市建设投资有限公司购买标的资产30年的经营收益权，按照税收分配划分方式，其中部分应缴纳增值税、企业所得税按规定留存江阴市人民政府。

2．项目资本金缺口由江阴市人民政府国有资产监督管理办公室对人才发展集团增资形成的自有资金解决。

3．还款来源安排

人才发展集团以标的资产形成的保障性租赁住房及配套设施租金收入等经营收入偿还银行贷款。

五、保障措施

（一）提高认识，加强领导。保障性租赁住房资产建设运营管理改革工作，是进一步探索国有资产管理新模式，优化资源配置，不断完善住房保障供应体系建设的重要举措。项目实施单位及管理部门要统一思想、提高认识，将其列入重要议事日程，明确职责分工，精心组织安排，认真做好相关工作，确保保障性租赁住房资产建设运营工作各项措施要求落实到位。

（二）明确职责，密切协作。市住建局负责指导保障性租赁住房工作领导小组落实保障性租赁住房筹集计划制定及认定申请等工作；市发改委、财政局、自然资源规划局、金融监管局、公安局、生态环境局、税务局等部门按职责分工加强政策协调和业务指导；各有关单位要积极配合、简化手续，做好运营管理等相关保障工作。

（三）强化监管，严肃纪律。在保障性租赁住房资产经营管理权移交期间，各有关单位要切实加强资产管理和维护，确保经营单位人、财、物等管理工作正常运转，国有资产保值增值。对违反相关规定造成国有资产损失，以及其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违纪行为，将依法依规严肃追究单位负责人和直接责任人的责任。建设运营单位应认真履行治安、消防、安全等职责，自觉接受属地政府和各相关行业主管部门的监管。