翻建需审批，加盖属违法，老宅翻建或扩建这些情况需要注意了~

案情简介

李某父亲于1982年建造一套房屋并取得房屋产权登记证，建筑面积为448.08平方米，后该登记证上的房产由李某及其兄弟各自分得一半房屋，即李某分得两间房屋面积为224.04平方米，合法使用的土地面积为133.2平方米；1996年李某自己建造的一间房屋未取得房屋产权登记证和宅基地使用权证明，该处宅基地依法应认定为非法占用的土地。

后李某因原居住的1982年建造的房屋经鉴定为安全性等级C级，构成局部危房，遂在2019年12月13日取得全村村民签字通过的“房屋拆旧房建新房”协议书、并于2019年12月26日向村委提出“危房重建”的申请后，于2020年10月对李某父亲建造并分给李某的两间房屋以及李某1996年自己建造的一间房屋进行了拆除和翻建，住宅整体外部结构已基本建成。

然而李某在翻建过程中未经所在镇人民政府审批，在原合法使用的宅基地范围外非法占用部分该镇村集体土地建设住宅，后被江阴市农业农村局（以下简称江阴农业局）查获。经江阴农业局测量，李某翻建后的住宅用地面积(即建筑物垂直投影面积) 306.8平方米，在原宅基地范围外非法占用集体土地173.6平方米：其中耕地面积为40平方米、建设用地133.6平方米。2022年10月26日，江阴农业局对李某作出如下行政处罚：限期30日内自行拆除非法占用的土地上新建的房屋。李某收到该行政处罚决定后未履行行政处罚决定的内容，也未提起行政诉讼或申请行政复议。2023年1月13日，江阴农业局履行了催告义务，但李某仍未履行。后江阴农业局向江阴法院申请强制执行拆除李某非法占用的173.6平方米土地上新建的房屋，退还土地。

裁判结果

江阴法院裁定准予强制执行江阴农业局作出行政处罚决定书确定的拆除李某非法占用的土地上新建的房屋的内容，由江阴市人民政府组织实施。

20世纪80或者90年代，许多农村村民通过审批获得了宅基地，并在此建造了房屋。但十几年甚至二十几年过去了，房屋开始出现损坏、老化的情况，需要对房屋进行翻修、翻建。那么在自家宅基地上翻建、翻修房屋，如果宅基地上以前建房已经经过相关审批手续了，而且已经合法使用多年，再次翻建只是在以前的老宅上进行，是否就不需要再由相关部门审批？答案是否定的，因为老宅翻建也可能存在用地和规划问题，自然需要审批。

首先，老宅翻建或扩建可能影响整体规划。

也许有人无法理解使用多年的老宅怎么还能存在不符合规划的问题。原因主要有两方面，一方面是原本老宅就可能存在不符合用地规划的违建情形。如本案中李某于1996年自己建造的一间房屋，未取得房屋产权登记证和宅基地使用权证明，该处宅基地依法应认定为非法占用的土地，即使经过李某多年使用或居住没有人或单位指出其违建问题，但其违建情形一直存在，因此李某在对该土地上的房屋进行翻建时依然属于违法建筑。另一个方面就是合法农宅再次翻建也会面临不符合规划的情况，比如由于国家国土空间规划或村庄规划调整需要，将宅基地所在地块变更了用地性质，用于修路筑桥等公共设施，根据规划，当地划入征迁区或生态保护区、水源保护区等，这些情况下再翻建农房将是不允许的。对于这类情况，国家一般也会通过相关政策满足村民的住房需求。

其次，老宅翻建或扩建可能导致不符合用地条件。

比如在村内是否符合一户一宅条件，扩建或翻建后是否超过宅基地证载面积，都可能导致不符合用地条件。

最后，翻建人是否有权翻建同样也影响房屋建造的合法性。

根据我国土地管理相关法律法规精神，农村宅基地使用权是具有所在村集体经济组织成员身份的村民才能拥有的，没有这一身份，原则上是没有资格获得村内宅基地的使用资格的。

虽然目前国家对农村用地监管越来越严，审批手续复杂，但最终目的都是为了保护村民及村集体的合法权益。村民合法建造的房屋受到国家的保护，即便日后遇到房屋征收、补偿等问题，也能得到足额补偿。如果村民违法建造房屋，不符合土地利用规划，一旦被查处，就会被要求拆除，如遇到房屋拆迁，将无法得到合法补偿。